محامي نصب عقاري في مصر

يتكرر النصب العقاري في عدة صور معروفة: بائع أو وسيط يستلم عربونًا أو دفعة مقدمة أو كامل الثمن ثم يتوقف عن الرد، أو يرفض توقيع العقد النهائي، أو يختفي تمامًا. سمسار يعد بترتيب التسجيل أو إجراءات 'العقد الأخضر' ويحصل على مقابل مالي دون أن ينجز شيئًا. وحدة تُباع مرتين لمشترين مختلفين باستخدام مستندات مزورة أو مكررة. مشروع يُعلن عنه بصور ومكتب مبيعات، ويدفع المشترون أقساطه لسنوات، ليتضح لاحقًا أن الأرض مملوكة لطرف آخر أو أن المشروع لم يُرخَّص من الأساس.

النصب يختلف عن النزاع التعاقدي العادي؛ فالنصب يتضمن خداعًا متعمدًا أو تزويرًا للمستندات أو بائعًا لم يكن ينوي من البداية تنفيذ ما وعد به. هذا الفارق مهم لأنه يفتح الباب أمام المسؤولية الجنائية وليس فقط المطالبة المدنية بالتعويض عن الإخلال بالعقد. مهمتنا الأولى في أي قضية جديدة هي النظر بصدق في الوقائع وإخبار العميل بوضوح هل ما حدث يُعد نصبًا، أم إخلالًا تعاقديًا، أم مزيجًا من الاثنين، لأن الاستراتيجية والجهة المختصة تختلف باختلاف الإجابة.

حيثما تسمح الوقائع، فإن أسرع وسيلة للضغط على النصّاب هي تقديم بلاغ جنائي. يبدأ ذلك بمحضر في قسم الشرطة المختص بموقع العقار أو عنوان المتهم، يتبعه شكوى رسمية للنيابة العامة التي تملك سلطة استدعاء المتهم وسماع الشهود والأمر بضبط المستندات والسجلات المصرفية، وإحالة القضية للمحاكمة الجنائية إذا تبيّن ما يبرر ذلك.

البلاغ الجنائي المُعَد بعناية لا يكتفي ببدء التحقيق، بل يُنشئ سجلًا موثقًا ومؤرخًا للوقائع، وقد يدفع النيابة لإصدار قرار بمنع المتهم من السفر أو اتخاذ إجراءات تحفظية أثناء التحقيق، وفي حالات كثيرة يكون ضغط الملف الجنائي هو ما يدفع البائع أو المطور المماطل أخيرًا للجلوس على طاولة التفاوض. نقوم بصياغة البلاغ بدقة، وترتيب المستندات المؤيدة، ومرافقة العميل في جلسات النيابة حيثما استلزم القانون حضوره الشخصي.

الإجراءات الجنائية ليست بديلاً عن استرداد الأموال؛ فالإدانة لا تعني تلقائيًا استعادة العميل لأمواله. لذلك فإننا دائمًا تقريبًا نسير بالبلاغ الجنائي بالتوازي مع دعوى مدنية لاسترداد المبالغ، بحيث يبني الإجراء الجنائي الضغط والأدلة بينما تستهدف الدعوى المدنية الأموال مباشرة.

بالتوازي مع البلاغ الجنائي أو بدلاً منه، يمكن رفع دعوى مدنية ضد البائع أو السمسار أو المطور لاسترداد المبالغ المدفوعة، بالإضافة إلى تعويض عن الأضرار الناتجة عن النصب. وبحسب الوقائع، قد تُصاغ الدعوى كمطالبة باسترداد الثمن المدفوع لعدم تنفيذ العقد، أو كمطالبة بالتعويض عن فعل ضار (الغش أو خيانة الأمانة)، أو بكليهما معًا في دعوى واحدة.

تتطلب الدعوى المدنية نفس الانضباط الذي تتطلبه الدعوى الجنائية: مسار مستندي واضح يوضح ما تم دفعه، ومتى، ولمن، ومقابل ماذا. نبني الدعوى على التحويلات البنكية والإيصالات وعقد البيع أو الاتفاق الابتدائي وأي وعود مكتوبة قدمها البائع أو المطور. وإذا كان للمدعى عليه أصول في مصر، يمكن تنفيذ الحكم المدني على الحسابات البنكية والعقارات والممتلكات الأخرى، ونوضح للعملاء الجداول الزمنية الواقعية وفرص التسوية التي قد تُنهي النزاع أسرع من انتظار حكم نهائي.

من أكبر المخاطر في قضايا النصب أن يكون النصّاب، بحلول وقت صدور الحكم، قد باع ممتلكاته أو أفرغ حساباته البنكية أو نقل كل شيء باسم أحد أقاربه. يسمح قانون المرافعات المصري للمدعي، في الظروف المناسبة، بطلب حجز تحفظي على ممتلكات المدعى عليه أو أرصدته البنكية أو أصوله الأخرى قبل أو أثناء الدعوى، حتى يبقى هناك ما يمكن تحصيله عند كسب القضية.

الحجز التحفظي إجراء فني مرتبط بمواعيد صارمة؛ إذ يجب عادةً أن يتبعه خلال مهلة محددة رفع الدعوى الموضوعية لتأييد الحجز، وإلا سقط. نُقيّم في بداية كل قضية نصب ما إذا كان للمدعى عليه ممتلكات أو حسابات بنكية يمكن حجزها، وإذا كان الأمر كذلك نتحرك بسرعة لطلب أمر الحجز وإعلانه وتسجيله بالشكل الصحيح، لأن السرعة غالبًا ما تكون الفارق بين استرداد المال وملاحقة حكم ضد شخص لا يملك شيئًا.

قضايا النصب تُكسب أو تُخسر على الورق. من لحظة الشعور بوجود خطأ، يجب على العميل التوقف عن حذف الرسائل، وجمع كل المستندات في مكان واحد، وتجنب مواجهة الطرف الآخر بطريقة قد تُستخدم ضده لاحقًا. نطلب من كل عميل جمع والحفاظ على ما يلي كحد أدنى: عقد البيع أو استمارة الحجز أو أي اتفاق مكتوب؛ إيصالات التحويل البنكي أو إيصالات العربون أو الإيصالات النقدية الموقعة من البائع أو السمسار؛ مراسلات الواتساب والبريد الإلكتروني والرسائل النصية التي توضح الوعود المقدمة والأعذار أو الصمت اللاحق؛ صور من بطاقة هوية البائع أو المطور أو السجل التجاري أو ترخيص المشروع إن وُجد؛ صور أو فيديوهات للعقار أو موقع البناء؛ وأسماء وبيانات تواصل أي شهود، بما في ذلك مشترون آخرون تضرروا من نفس البائع أو المشروع.

المستندات الأصلية أهم من صورها الفوتوغرافية، والمستندات بالعربية أهم من مجرد الترجمة، لذا نطلب من العملاء الأجانب تحديدًا الحفاظ على الأوراق الأصلية بالعربية في مكان آمن وإرسال صور واضحة لنا فورًا بدلاً من الانتظار حتى يتفاقم النزاع. كلما رأينا الملف كاملًا بشكل أسرع، كلما تمكنّا من تقييم قوة القضية بسرعة أكبر والاختيار بين المسار الجنائي والمدني.

كثير من حالات النصب العقاري على ساحل البحر الأحمر يكون طرفها الفعلي سمسارًا أو وكيل مبيعات وليس المالك المسجل مباشرة: شخص يحصل على عربون 'لحجز الوحدة'، يعد بإنهاء الأوراق، ثم يختفي أو يُلقي باللوم على المطور عندما تسوء الأمور. السماسرة غير المرخصين بشكل صحيح، أو الذين يستلمون أموالاً دون إصدار إيصالات رسمية، أو الذين يقدمون وعودًا تتجاوز صلاحياتهم، يمكن ملاحقتهم جنائيًا بتهمة النصب أو خيانة الأمانة، ومدنيًا لاسترداد أي مبلغ استلموه شخصيًا.

ننظر أيضًا فيما إذا كان يمكن تحميل المطور أو البائع مسؤولية مشتركة إذا كان السمسار يعمل بعلمه أو نيابة عنه، لأن أعمق جيب في بعض الحالات ليس السمسار الذي اختفى، بل الشركة التي سمحت له بالتصرف باسمها.

من أشد صور النصب ضررًا هو البيع المزدوج، حيث تُباع نفس الوحدة أو القطعة لأكثر من مشترٍ، أحيانًا باستخدام أوراق مختلفة لكل عملية بيع. في هذه الحالات، تحسم السرعة والتوثيق النتيجة مرة أخرى: من يستطيع إثبات عقد مؤرخ بشكل صحيح ومسار دفع واضح، وإن أمكن تسجيل أو حيازة سابقة، يكون عادة في موقف أقوى، لكن المشتري الآخر يحتفظ بحقه في ملاحقة البائع بتهمة النصب واسترداد كل ما دفعه.

عندما يكون أصل الملكية نفسه موضع شك، ننسق بين الفحص القانوني للعقار والتحقق من سند الملكية وقضية الاسترداد، حتى يفهم العميل ليس فقط كيفية استرداد أمواله من البائع المحتال، بل أيضًا مدى واقعية أي مطالبة بالعقار نفسه.